Erbrecht Bochum - Wohnrecht - Dienstbarkeit

Lebenslanges Wohnrecht - Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Mit dem Begriff Wohnrecht wird das Recht bezeichnet, eine Immobilie bzw. einen Teil einer Immobilie zu bewohnen, ohne dass man selbst Eigentümer ist (§ 1093 BGB).

Wer als Eltern seine Wohnung oder sein Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder übertragen möchte, sollte sich vorher genauestens informieren. Viele Eltern sind sich nämlich unsicher diesen Weg zu gehen, da sie dann nicht mehr alleine über die Immobilie bestimmen können. Allerdings können einige Sicherungsklauseln eingebaut werden. Ein im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnrecht schützt die Eltern davor, dass sie womöglich aus „ihrem“ Haus ausziehen müssen, weil die Kinder etwa die Immobilie verkaufen wollen. Das heißt, dass durch den Eintrag eines Wohnrechtes im Grundbuch die Rechte des Erben (des Eigentümers) an der Erbsache (der Immobilie) eingeschränkt sind.

Wohnrecht – Eintragung im Grundbuch als Dienstbarkeit

Das Wohnrecht wird im Grundbuch eines Grundstücks eingetragen. Es kann entweder nur die Mitbenutzung der Wohnräume durch eine Person erlauben (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) oder zusätzlich die Nutzung durch Familienangehörige oder Pflegepersonal vorsehen (dingliches Wohnrecht). Eine Weitergabe des Wohnrechts an Dritte ist nicht gestattet. Auch die Vermietung der Räume ist untersagt. Das Wohnrecht erlischt nicht, wenn die Immobilie verkauft oder vererbt wird.

Wohnrecht auf Lebenszeit / Lebenslanges Wohnrecht

Häufig wird das Wohnrecht als lebenslanges Wohnrecht eingetragen, d.h. es erfolgt keine Befristung des Wohnrechts. Die Einräumung eines Wohnrechts kann sinnvoll sein, wenn Eltern Ihre Immobilie zu Lebzeiten auf Ihre Kinder übertragen möchten und zugleich das Haus weiter bewohnen wollen. So kann die Erbfolge schon eingeleitet werden und gegebenenfalls Erbschaftssteuer gespart werden.

Vielfach wird ein Wohnrecht auch für den eigen Lebenspartner eingetragen, damit im Todesfall der verbleibende Partner die Immobilie weiter bewohnen kann. Ohne Wohnrecht bestünde die Gefahr, dass die Erben des Verstorbenen den verbleibenden Ehegatten aus der Immobilie drängen könnten.

Aufhebung des lebenslangen Wohnrechts

Grundsätzlich ist das Wohnrecht nicht einseitig aufhebbar. Es kann nur dann aufgehoben werden, wenn sich beide Parteien über die Aufhebung einig sind.

Konkrete Ausgestaltung des Wohnrechts

Die Ausgestaltung des Wohnrechts kann unterschiedlich erfolgen. In der Regel zahlt der Inhaber des Wohnrechts keine Miete, ist aber zur Instandhaltung der Räumlichkeiten und zur Zahlung der laufenden Nebenkosten verpflichtet.

Nur grundlegende Umbaumaßnahmen gehen üblicherweise zu Lasten des Eigentümers, der für die Maßnahmen die Zustimmung des Wohnrechtnutzers benötigt.

Generell sollten Art und Umfang des Wohnrechts zwischen Eigentümer und Wohnrechtsinhaber in einer separaten Vereinbarung festgehalten werden, um eventuellen Streitigkeiten vorzubeugen.

Wohnrecht bei Hausverkauf

Grundsätzlich ist ein Hausverkauf auch mit Wohnrecht möglich. Der Wohnberechtigte muss dem Verkauf auch nicht zustimmen. Allerdings ist es schwierig, ein Haus zu verkaufen, das noch mit einem Wohnrecht belastet ist. In der Regel wollen Kaufinteressenten ein Haus zur freien Verfügung haben. Das ist aber nicht möglich, wenn der zum Wohnen Berechtigte sein Wohnrecht weiter ausüben möchte.

Entsprechend fällt der Verkaufspreis beim Hausverkauf mit Wohnrecht geringer als beim Verkauf eines unbelasteten Hauses aus. Konkret: Der Wert der Immobilie verringert sich im Verkaufsfall um den Wert des Wohnrechts.

Wohnrecht bei Scheidung

Angesichts der hohen Scheidungsrate fragen sich viele Eltern, was mit der Immobilie geschieht, wenn sich ihr Kind scheiden lässt. Für diesen Fall können die Eltern aber zusätzlich vorsorgen. Durch ein Rücktrittsrecht können Eltern beispielsweise die Kinder dazu verpflichten, dass das geschenkte Vermögen, hier die Immobilie, im Falle einer Heirat von jedem Zugewinnausgleichs-Anspruch ausgeschlossen ist.

Wert des Wohnrechts - Bewertung des Wohnrechts

Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Miete, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht (fiktive Miete). Und zwar über den Zeitraum der durchschnittlichen Lebenserwartung des Mieters zum Zeitpunkt der Berechnung.

Rechtsgrundlage für diese Bewertung ist § 14 des Bewertungsgesetzes (BewG).

Wohnrecht – Steuerliche Behandlung

Wem ein Wohnrecht eingeräumt wird, der wird steuerlich behandelt wie ein Beschenkter. Wurde beispielsweise Frau Müller das Wohnrecht mit 70 Jahren eingeräumt, so würde das Finanzamt den festgestellten Wert von 109.220 Euro als Besteuerungsgrundlage für die Erbschafts- und Schenkungssteuer nehmen. Das heißt nicht automatisch, dass Frau Müller Steuern bezahlen muss. Ob eine Besteuerung erfolgt, hängt vielmehr von Ihrem Verwandtschaftsgrad vom Schenker ab und vom Freibetrag zum Zeitpunkt der Vermögensübertragung.

Um eine Wohnrecht löschen zu können benötigt man die Zustimmung des Berechtigten, der einer Löschung, z.B. gegen Geld, zustimmen könnte. Ansonsten erlischt das Wohnrecht:

  • mit Fristablauf, falls das Wohnrecht zeitlich befristet war

  • mit dem Tod des Wohnberechtigten

  • mit Eintritt einer Bedingung, falls das Wohnrecht an eine Bedingung geknüpft war oder wenn die Räume nachhaltig nicht mehr bewohnbar sind.

Nießbrauchrecht als Alternative zum Wohnrecht

Können die Wohnberechtigten das Wohnrecht nicht mehr ausüben, z.B. weil sie pflegebedürftig sind, hat das Wohnrecht keinen Nutzen mehr für Sie. Benötigen Sie noch Einnahmen, um beispielsweise das Pflegeheim zu bezahlen, sollten Sie sich lieber ein Nießbrauchrecht statt einem Wohnrecht einräumen lassen. Bei einem Nießbrauchrecht hat der Inhaber die Wahl: er kann die Wohnung selber nutzen oder vermieten und ist damit auch nach Auszug abgesichert. Auch das Nießbrauchrecht sollte wie das Wohnrecht durch einen Notar im Grundbuch eingetragen werden.

Rückforderungsrecht zur Vermeidung der Zwangsversteigerung

Sollten die Eigentümer die Kreditraten nicht mehr bedienen können, ist auch das Wohnrecht in Gefahr. Da das Wohnrecht im Grundbuch hinter der Forderung der Banken steht, könnte eine Bank eine Zwangsversteigerung betreiben, um die eigene Kreditforderung zu retten. Im Zuge der Zwangsversteigerung erlischt das Wohnrecht. Zwar erhält der Wohnberechtigte eine Geldforderung in Höhe des Werts des Wohnrechts, oftmals ist der Erlös aus der Zwangsversteigerung aber zu niedrig, um die Forderung des Wohnrechtinhabers angemessen bedienen zu können. Soll eine Zwangsversteigerung von vorneherein ausgeschlossen werden, sollte sich der Inhaber des Wohnrechts zusätzlich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen, um im Falle der Überschuldung der Eigentümer wieder Inhaber der Immobilie werden zu können.

 
bhum-adam 2019-09-16 wid-149 drtm-bns 2019-09-16